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炸裂!3年66个旧改!改造超8成!仅是广州1区数据!

原标题:炸裂!3年66个旧改!改造超8成!仅是广州1区数据!

日前,黄埔区城市更新局在黄埔官网通报称,计划到2022年,黄埔区将完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁,实现固定资产投资2928亿元,新增社区卫生设施面积约61万平方米、教育配套面积约367万平方米、政府产业用房约180万平方米。

66个重点旧改项目,覆盖了黄埔区三大重点发展区域,其中黄埔港片18个,科学城片28个,知识城片20个。

改造8成村社,规划人口229万

三年内完成66个重点旧改签约拆迁,是什么概念?据悉,黄埔区行政村(含转制社区)共60个(如算自然村全区共134个),建设用地约38.34平方公里。而此次三年行动计划66个旧改项目,涉及44个行政村(含转制社区),建设用地31.93平方公里,占全区旧村总建设用地的83%,其中已批已过会旧改项目29个。而暂时未纳入旧改的村社仅16个,建设用地6.41平方公里,仅占全区旧村总建设用地的17%。据悉,这些村社之所以不在旧改范围,主要实施微改造、整体搬迁、乡村振兴,或不在核心区域、重点路段、重要节点范围内。

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黄埔区旧改三年行动计划方案称,此次66个重点旧改项目规划人口约229万人,较现状新增人口约200万人。三年行动计划全部实施后,全区总人口规模约300万人,基本相当于2035年的人口规模上限(服务人口300万人)。不过,这个规划人口量的“饼”,画的太大了。2019年黄埔区常住人口115.12万人,户籍人口56.22万人。相比2018年,常住人口增量仅3.7万人;户籍人口增量3.46万人,增幅仅6.56个百分点。

当然,常住人口存在较大的漏统,另据区公安部门疫情期间的数据,黄埔常住人口约130万人。距离2035年300万人口,还有约170万的差距。未来15年,每年要增长约11万才行,显然有较大困难。

黄埔港

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重点推进旧改项目18个,现状房屋总面积约1563万平方米。截至目前,已竣工78万平方米,已批复过会项目11个:姬堂、茅岗路以西、文冲石化路以西、裕丰围、横沙、珠江村、双沙、庙头、南湾、沙步、南岗南片。计划到2022年底,新增完成过会批复项目7个,拆除房屋1319万平方米,开工1972万平方米,竣工339万平方米,实现固定资产投资约951亿元。

科学城

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重点推进旧改项目28个,现状房屋总面积约1435万平方米。截至目前,已竣工35万平方米,已批复过会项目11个:暹岗村、大塱村、萝峰村、火村、刘村、笔村、华侨村、黄陂长安片、水西村、水西长龙片、岭头村。

计划到2022年底,新增完成过会批复项目17个,拆除房屋1134万平方米,开工1302万平方米,竣工349万平方米,实现固定资产投资约582亿元。

知识城

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重点推进旧改项目20个,现状房屋总面积约978万平方米。截至目前,已竣工5万平方米,已批复过会项目7个:红卫一二社、凤尾村、枫下村、佛塱村、何棠下村、汤村、汤村五福堂、旺村、洋田村。

计划到2022年底,新增完成过会批复项目13个,拆除房屋825万平方米,开工1787万平方米,竣工356万平方米,实现固定资产投资约898亿元。

开发周期长达10年

根据上述方案,66个重点旧改项目,需拆除房屋合计3278万平方米。其中,2020年底完成项目21个,拆除房屋1071万平方米;2021年底完成项目 28个,拆除房屋1582万平方米;2022年完成17个,拆除房屋626万平方米。要在三年时间,完成拆除如此天量规模的房屋,任务相当艰巨,非全区上上下下一股子气集中精力强力执行,方可完成。否则,若遇上种种变量因素,时间只会往后难以预计地延长。房屋拆了,就要建。方案审批、签约拆迁、开工建设要三年,而从开工建设,到建成收楼,这个周期如顺利一般也要3-4年。这样算下来,从项目方案审批到建成收楼,顺利完成需要6-7年。也就是到2027年,全区66个旧改项目基本建成,村民回迁,旧改融资区(商品房)开卖(商品房项目往往提前入市)。再加上旧改商品房部分三到四年的开发周期,大概在2030年全区旧改基本开发完成。当然这只是理想状态,未来十年时间,不可控的变量因素,比如旧改政策的变化、人事的频繁更替以及其他因素,谁都难以把控。

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知识城何棠下村牛往街拆迁现场

广州新一轮旧改大潮

黄埔掀起旧改浪潮,只是近两三年的事。在此前之前,旧改项目少,且推进乏力,不少旧改项目长期拖延,拆不动,比如茅岗旧改、横沙旧改、笔村旧改、火村旧改等等。

而放眼广州各区,旧改也是你追我赶、如火如荼,各区生怕掉了队。如果按行政面积旧改密度,黄埔区目前提出的66个旧改项目,旧改密度并不算最高。

比如,行政面积约为黄埔区约四分之一的天河区(137.3万平方公里),据不完全统计目前旧改项目20个;而面积更小的荔湾区(全区面积62.4平方公里),目前旧改项目高达19个。当然,论旧改推进执行力度,当属黄埔最强。

值得一提的是,广州的城市化几乎是伴随旧改而来的,作为全国最早做城市更新的城市之一。但国内四大一线城市当中,广州的旧改推进力度却是最弱的,远远不及首都北京、直辖市金融中心的上海、特区深圳,甚至也不如风头正劲、准一线的杭州。

广州旧改之难,是有原因的。比如,行政级别远不如北上深,这就意味处理复杂的旧改缺乏足够的政策支持;再如,财政水平也不如前三个,以及广州较为宽松的舆论环境和民众相对较高的权利意识,博弈力量牵扯较大,不利于形成旧改工作的合力。等等。

多种因素下的广州旧改,充满了传奇色彩。这里不仅诞生了示范性的旧改项目,如杨箕,猎德琶洲,也有典型的“失败”案例,如冼村。

广州各区新一轮旧改大潮的涌进,也与这种城际竞合的背景密切相关。而从城市内部来看,各行政区之间,谁在新一轮旧改中,干得又好又快,无疑就为新一轮城市大发展、快速发展,赢得发展的先机。所以,从各区旧改布局与推进力度中,也是我们观察区域未来发展潜力的一个面向。

来源:黄埔观察

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