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刷新高!8月广州二手住宅成交突破15000宗大关

原标题:刷新高!8月广州二手住宅成交突破15000宗大关

2020年8月广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为15272宗,较7月同期(13560宗)环比上涨12.6%,同比大涨65.0%。目前疫情积压的购房需求逐步释出,不少前段时间处于观望态度的客户开始着手入市,市场热度持续,促使6、7、8月成交量屡创新高。

价格方面,本月二手住宅中介网签均价为27962元/㎡,环比微跌0.8%。

刷新高!8月广州二手住宅成交突破15000宗大关

广州中原研究发展部认为,8月二手市场状况主要有以下几方面特征:

(1)政策环境稳定,客户入市热情高

目前,广州政策环境、信贷环境相对稳定,并有存在一定“小放松”的趋势,番禺、南沙等区域逐步出台人才政策,加上周边城市限购条件的升级,促使今年广州楼市热度持续高位,成交量连续数月攀升。

(2)市场成交向好,业主报价信心增强

由于市场成交的明显增加,促使近期业主对市场信心增强,放盘底气足,报价指数连续数周保持上扬,基本能够维持40%左右的年内高位水平。部分如天河珠江新城板块、东圃板块的不少业主上调报价,并收窄议价空间,甚至出现反价现象。

(3)改善客户增多

目前由于盘源去化较快,不少“卖一买一”客户能够迅速出售手上的旧盘源,以置换新房源,促使近段时间上门咨询的卖一买一客户明显增多。

一、8月市场热点:市场基本面向好,指数双双上调

据广州中原监测显示,目前广州中原经理指数(CMI)录得66.2%,处年内高位水平,经理指数已连续六周保持上扬,在市场活跃的情况下,经理人对后市看涨信心较强。另外,广州业主报价指数(CLI)录得43.1%,较6月末(32.1%)净增11%。指数已连续多周呈现上扬趋势。

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刷新高!8月广州二手住宅成交突破15000宗大关

由此可见,在疫情得到有效控制下,市场需求稳步释出,市场成交基本面向好,成交周期较年前大幅缩短,促使出现不少业主报价信心大增,报价上调盘源占比大增。

二、分区点评

 外围区需求提升,天河继续霸占榜首

从各区成交情况来看,南沙、增城、从化等外围区域成交相对活跃,1-26日分别成交(不含自助网签)110宗、379宗、372宗,环比分别上涨22.2%、8.3%、0.5%。另外,花都区因前段时间需求活跃,促使本月成交结构性回落,共计成交408宗(不含自助网签),环比下降20.8%。

此外,本月天河区共计成交578宗(不含自助网签),环比上涨2.5%,成交继续保持各区榜首位置。

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1、天河区:多板块报价上调,东圃成交持续活跃

本月天河二手网签宗数(不含自助网签)为578宗,环比上涨2.5%。据广州中原研究发展部监测发现,本月天河区东圃板块成交不俗。其中以中海康城花园、骏景花园两盘表现相对活跃,8月成交均价分别为45600元/㎡、54094元/㎡。

另外,据调研了解到,天河由于二手需求持续活跃,不少前段时间处于观望的购房客户亦陆续入市,促使整体成交周期有所缩短,业主市场信心增强,不少板块出现报价上调的现象。比如,天河珠江新城板块不少业主将放盘价上调3%-5%,而上调5%-10%也大有人在。另外,天河东圃板块在6月上旬时,中海康城有一南向三房的业主放盘价为505万,后面由于市场走势未明,暂时搁置卖房计划。直到8月20号时,重新放盘,同时放盘价格上涨至540万,并且周末两天就完成成交。由此可见,目前市场活跃度相对较高,不少优质笋盘源去化较快。因此,建议购房客户遇到合适价格可以及时入市,避免错过自己的“心水”房源。

2、越秀区:东风东板块楼价回升,需求稳定活跃

2020年8月,越秀区二手网签均价为45850元/㎡;阳光家缘中介网签量(不含自助网签)为246宗,环比下降13.7%。据监测,本月东风东路板块成交表现活跃,市场需求旺。其中,东风广场、君汇世家为板块主力贡献盘源,其成交均价分别为93478元/㎡、47173元/㎡。

另外,据调研了解,目前东风东板块部分楼盘报价开始逐渐回调。比如东风东广场70方的盘源,在疫情期间盘源最低价仅550万元。而前段时间市场最活跃时,业主上调报价,价格最高峰甚至达650万元,目前市场价基本也能到610-620万元。另外,据广州中原研究发展部了解到,现时仍不是东风东板块需求最活跃的时期。预计到9、10月后,板块成交将更为活跃,不少购房客户开始着手为明年孩子入学作准备,预计成交将进一步上升,议价空间或有所缩窄。

3、海珠区:海珠西板块需求活跃,散盘成交占比上扬

2020年8月,海珠区二手住宅网签宗数(不含自助网签)为522宗,环比下降11.8%。据监测,本月海珠区海珠西板块成交持续保持高位活跃,为海珠区二手成交主力贡献板块之一。目前板块二手业主议价空间相对客观,以光大花园为例,部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在3-5%左右,大概在15-20万元区间,而置业客户遇到合适价格会快速入市,目前光大花园成交均价为53612元/㎡。

此外,据监测显示,本月海珠区散盘成交活跃度远超7月,置业客户明显增加。2020年8月散盘成交占比升至20.5%,环比上月净增14.0%。其中,以同福路散盘、怡乐路散盘表现最为突出。广州中原研究发展部认为,本月海珠散盘成交量明显上扬有两方面原因:一方面,散盘以房改房、楼梯楼居多,价格低洼,入市门槛较低,且前段时间小区盘去化较快,笋盘未能及时补充,促使本月散盘成交占比回升;另一方面,目前市场稳步复苏,业主对后市信心增强,不少原本处于观望态度的散盘业主陆陆续续出售手上物业,打算加快“卖一买一”的置换步伐促使市场上散盘货量充足,客户可选择性增多,成交回升。

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4、荔湾区:芳村成交占比稳步攀升

8月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数(不含自助网签)为230宗,环比回升3.1%,而二手住宅网签均价为31146元/㎡。根据中原成交数据显示,本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼,本月成交均价为34773元/㎡,整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的楼盘主要为珠岛花园,本月成交均价分别为30702元/㎡。

另外,本月芳村板块成交表现相对亮眼,成交亦明显回升,中介网签占比上涨至32.7%。广州中原研究发展部认为,芳村片区成交占比逐步上升主要原因:片区楼价尚处洼地,并有较多的优质楼梯楼小区,且业主价格相对“好谈”,客户接受意愿较高。以芳村活跃楼盘合兴苑为例,目前的在售均价在2.4-2.7万元/㎡的区间左右,套均均价为180万元/套,业主议价空间可在5%左右,入市门槛极低,周边生活配套成熟,因此深受刚需客户所青睐。另外,芳村建设发展迅速,规划利好持续加持,片区楼市价格有望进一步提升。

5、白云区:“卖一买一”客户增多,改善户型成交占比上升

8月份,白云区二手住宅网签宗数(不含自助网签)为338宗,环比下降10.1%。本月白云区机场路板块成交不减,2020年8月机场路板块中原成交均价为29733元/㎡。在机场路板块中,白云骏景花园、汇侨新城成交最为活跃,本月中原成交价均为33689元/㎡、23682元/㎡。由于机场路板块价格低洼,且交通通达性再逐步改善,导致其成交热度不减。

另外,据广州中原研究发展部监测发现,本月白云区1、2房的刚需户型成交占比出现明显回落。其中本月1房户型成交占比为3.3%,环比净减2.3%;而2房成交占比则下降至53.3%,环比净减2.3%。而3房成交占比则明显上扬,共占40.0%,环比大增6.7%。据了解,本月购房客户以“卖一买一”的改善客户居多。其中,罗冲围板块小区盘源尤其活跃,如富力半岛花园、富力桃园等,其成交均价分别为30310元/㎡、31443元/㎡。广州中原研究发展部认为,罗冲围板块小区盘成交活跃主要原因:前段时间成交平淡,优质笋盘源充足,且业主价格相对好“商量”,促成本月需求合理上升。

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6、番禺区:政策调控红利,番禺华南需求增加

2020年8月,番禺区二手网签均价为25498元/㎡;阳光家缘中介网签量(不含自助网签)为492宗,环比下降10.1%。其中,钟村板块本月成交亦有所回升,板块主力贡献楼盘主要为祈福新村及祈福缤纷汇,2020年8月成交均价分别为23399元/㎡、34175元/㎡。

另外,据广州中原研究发展部监测发现,前段时间表现平淡的华南板块,本月成交活跃度出现明显提升,中原录得的新增购房客环比7月同期亦有明显增长。主要由于两方面原因:一方面,凭借番禺人才政策出台红利影响,优质人才购房门槛大幅降低,市场成交氛围良好,市场需求明显增多,促使整体成交有所提升;另一方面,目前业主仍然存在一定的议价空间,基本集中在3%左右,而板块楼盘以大面积的改善户型为主,降价幅度基本在15万以上,客户接受意愿较高,成交能力较前段时间高。

三、后市预测:市场具备较强购买力,成交或在12000宗左右

据广州中原数据显示,疫情稳定,经济复苏的大环境下,购房需求开始稳步释出,促使近段广州二手成交热度持续,6-8月新增购房客亦稳步上扬,且基本保持年内高位水平。由此可见,目前广州大体需求仍在,市场购买力较强。

但需要指出的是,由于7、8月份成交火热,不少优质笋盘、客源已被快速消化,且目前业主信心大增,不少楼盘出现明显上调报价的迹象。因此,未来市场上可能面临笋盘紧缺、叫价高的盘源僵持的尴尬局面

因此,广州中原研究发展部预计,9月份大市成交(自助网签+中介网签)或在12000宗水平左右,价格将保持维稳状态。

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来源:广州中原研究发展部

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