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办公改居住、租赁权称产权…买公寓究竟如何避坑!

原标题:办公改居住、租赁权称产权…买公寓究竟如何避坑!

  自从公寓限购政策出台后,广州公寓市场一度“冰封”。在疫情之下,广州公寓市场更是受到冲击,成交量持续处于低位。

实踩过不少公寓的乐居君发现,其实大部分购房者对公寓产权、使用类型等分类上难以做区分。

因此,乐居君用一文梳理广州市面上公寓的分类,让购房者少踩一些坑。 从土地使用权出让年限来说,居住用地最高70年,工业用地最高50年。教育、科技、文化、体育用地最高50年;商业、旅游、娱乐用地最高40年;综合或者其他商业用地最高50年。

一般情况下,广州近期出让土地类型主要分为住宅、商业、工业三种。其中,居住用地出让年限为70 年,商业用地出让年限为40年,而这个出让年限,便是产权年限。广州市面上的正规公寓,基本上都是由商业用地建设的,这也是商业公寓只有40年产权的直接原因之一。

  1、商业公寓

  市面上正规的公寓一般有预售证、国土证、施工许可证、规划许可证等相关政府部门办理的证件。售价比同片区的住宅单价要低,但肯定高于周边无产权的公寓项目。

  以广州某商业公寓为例,在项目的规划许可证中可以看到,项目的主要功能为商业、办公两种,其中,第2层为商业,3至38层为办公。

办公改居住、租赁权称产权…买公寓究竟如何避坑!

  正规公寓一般具有居住及投资两种属性,因为单价较住宅低,因此也受到购房者的青睐。而大多数公寓因为层高较高,也被设计成loft(双层复式)类型,实用面积较大。

不过,2017年出台的330新政,对商服物业的降温力度一直持续到现在。330新政显示,一手商服类项目销售对象只能是法人单位,个人禁止购买,再次转让也只能卖给法人单位;新政实施前购买的商服类项目可转让给个人,但个人再次转让需取得不动产证满2年。

在2018年12月,广州住建委出台了:“330”新政前出让土地的商服类物业可卖个人”的文件,对330政策进行了一定调整。

政策一定程度的放宽,依然无法改变公寓市场降温的现状。

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根据广州中原发展部统计的最新数据显示,7月,广州成交供应1540套,同比下跌27%。公寓去库存周期也从2020年1月起,连续攀升6个月后,首次出现下降,降至17.0个月。

成交区域上,除了海珠区个别热点项目新品加推,全区成交484套,独占市场36%的交易外。番禺、花都、黄埔、南沙也是公寓市场的交易活跃地,成交约在100-300套左右。其余区域公寓成交基本处于30-70套/月的水平,越秀区继续零成交。

  乐居观察了公寓成交热盘,主要是依托临近市区、重点规划区受购房者关注,这类公寓有一定的投资回报价值、因此而受消费者青睐。

实际上,在广州商服物业市场上,小户型公寓越来越少。

在2017年颁布的330政策中便提出,商服类项目最小分割单元不得低于300平方米。这一块,一直是企业的一块“心病”,因这条规定,这些项目再也不能以30-80平方米的小户型“公寓”分割售卖。而在2020年3月的“一日游”政策中,也曾指出“不再限定最小分割单位”。然而,政策出台一日,便被撤回。

  2、“商改住”公寓

  除了正规的商业类型的公寓之外,还有一种,是办公用地改居住公寓。这类的项目是正规途径拿地,只是,拿的是办公用地。

从规定上说,办公和商业性质的本质区别在于,办公性质不住人,商业性质才用来住人。

  由办公用地改居住性质的公寓,也引发了一系列暴雷事件。

例如南京万达茂项目,就以“办公”性质包装为“酒店式公寓”,但由于销售过程中,没有与业主说明这一点,导致业主在拿到购房合同后,想推翻合同或者退房存在一定困难。

佛山的万科金域中央也曾因类似情况上了央视,该项目将办公用房包装成公寓楼盘,出售给近六千名名购房者。一位购房者表示,由于房屋性质为办公用房,无法登记办理居住证、暂住证。

对此,乐居君强烈安利各位,前往“阳光家缘”网站的规划许可证处,查询项目的相关信息。看清楚索要购买的楼栋是办公,还是商业性质。不可一味听信销售的言论。

  3、小产权公寓

  公寓鄙视链的最底层,一定是小产权房。

这类房子经常包装成“公寓”出售,实际上没有产权证,或者只有一本统一的宅基地或土地证。土地绝非正规的招拍挂出让程序。

这类项目价格低,在广州的单价在1字头居多,户型实用性高,乐居君还看过有30㎡做成复式的户型。这个吸引点,让不少购房者或期待成为“包租公/婆”的投资者“入了坑”。

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  此外,为了吸引购房者购买,还会以“返租”的形式吸引购房者入场。然而,此类项目亦有不少“爆雷”的案例。例如近日,某南沙的公寓项目,此前便称收房后可收取房屋返回的收益。然而,业主收房时却“烂尾”,交房装修难以达到酒店式返租标准,更没有收到原约定的返租收益。

说实话,每次乐居君探这些公寓盘,气得不是这些公寓没有产权,而是一群中介为了推销产品,开始混淆概念,硬将租赁权说成有产权。

每次乐居君写到这类小产权踩盘公寓,就会受到疯狂攻击。连读者都开始可怜乐居君。

办公改居住、租赁权称产权…买公寓究竟如何避坑!

  根据《中华人民共和国合同法》规定,房屋租赁合同的期限不得超过20年。并且2019年7月1日,广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》规定,住房租赁合同期限不得超过20年,一次性收取租金的不宜超过一年,租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍。

再需强调的一点是,万一小产权房遭遇项目烂尾、运营不佳、违建拆除、拆迁赔付等等问题,没有产权证的业主们,将难以保障自己的利益。(依然是参考WE公馆案例 戳:钱房两空!几十万买的公寓成违建!)

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  乐居君建议,擦亮眼睛,拿好这本“公寓鄙视链”指南,避开买房路上的一些坑。祝各位都能买到心仪好房~

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文章来源:乐居买房

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