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楼地市火热引政策加码,“金九银十”会有吗?

原标题:楼地市火热引政策加码,“金九银十”会有吗?

近日,中央及地方政策热闹纷呈,央行划定“三道红线”严控房企融资,住建部连续两月召开房地产工作座谈会,杭州、宁波和深圳等七城相继加码调控。不过,8月房地产市场淡季不淡,30个重点监测城市累计成交面积同比仍增22%,深圳、杭州、南京等热点城市成交持续高位运行。上述一系列调控政策“组合拳”落地后,为何热点城市房地产市场依旧火热?“金九银十”楼市又将如何走向?

01

“三道红线”倒逼房企降负债

杭州、宁波、深圳等7城政策加码

8月20日,住建部、央行收紧房企融资,依据“三道红线”触线情况,12家试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档,分档设定有息负债规模的增速阈值。

住建部分别在7月24日、8月26日连续两次召开房地产工作座谈会,共计有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州等14城参会,成都、沈阳更是二次赴会。

7月以来,杭州、宁波、深圳、南京、东莞、咸阳、无锡等7城相继加码调控,主要涉及升级限购、限贷、限价、限售以及增加房地产交易税费等。其中,深圳政策力度最为严苛,深户居民家庭、成年单身人士连续缴满3年及以上个税或社保,方可购买商品住房,这在全国尚属首次。

值得留意的是,十堰、株洲等这类压力城市政策有所放松甚至刺激购房需求,其中株洲政策最为“给力”,购买二手房减免50%的契税,各类高校人才还可以享受2万元至5万元不等的购房补贴。

02

深圳、杭州等市场热度惯性延续

8月成交同比增长超5成

8月,房地产市场淡季不淡,30个重点监测城市累计成交面积同、环比皆升,同比涨幅升至22%。而在政策加码后,深圳、杭州、宁波等热点城市市场热度惯性延续,成交同比涨幅皆超50%。其中,深圳商品住宅成交51万平方米,创年内新高,同比大增56%。受限于供应大幅缩量,无锡成交转升为降,但并未明显失速,同、环比降幅都在10%左右。究其原因,我们认为主要有以下两点:

一方面,核心城市房地产市场供应整体偏紧,但由于人口长期净流入,尤其是高素质人才大量聚集,市场需求异常坚挺,且普遍有着较强购买力,市场前景长期看好。尽管热点城市调控政策进一步升级,但由于政策力度相较温和,对房地产市场整体影响程度有限。

另一方面,信贷资金整体充裕,房地产市场明显受益,核心城市更具弹性,疫后无论是改善还是刚需皆持续释放,致使成交长期保持在较高水平。

03

热点城市调控趋紧,房企抢回款降负债

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楼市成交保持高位

我们认为“房住不炒、因城施策”的政策主基调不变,中央政策大概率将继续保持平稳,房企仍要去杠杆、降负债,极大程度避免诱发系统性金融风险。调控政策自主权主要落实到地方政府层面,根据各城市房地产市场实际情况,针对性地调整未来政策走向,更好地落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标。

一旦热点城市再次出现投资炒作、房价过快上涨等市场乱象,调控政策“大棒”必将尾随而至。值得一提的是,成都、沈阳已两次参加住建部召开的房地产工作座谈会,尤其是成都,近期多项目频现“万人摇”,房地产市场已然出现过热的征兆,未来不排除跟进加码调控的可能性。

当然,针对那些房地产库存高企、市场需求相较羸弱的压力三四线城市,仍要在政策层面给予一定程度的支持,甚至在需求层面予以刺激,以便为市场减压、房企纾困。

联系到7、8两月房地产市场淡季不淡,预计9、10月市场行情仍值得期许,随着供应明显放量,届时成交有望继续走高,部分热点城市或再创年内新高。各城市市场或将持续分化,核心一二线城市市场需求坚挺,且有强劲购买力支撑,房地产市场前景值得长期看好,成交量价有望保持在高位。人口长期净流出的弱三四线城市市场需求相较羸弱,疫情影响下市场购买力更是透支,短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。

受困于融资收紧,建议房企以不变应万变,积极把握当下的销售窗口期,加大供货、积极营销、抢收业绩。尤其是那些暂被划定红档、橙档的房企,更要通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资产负债表,以便提升档位降低融资约束。

楼地市火热引政策加码,“金九银十”会有吗?

来源:克而瑞研究中心

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