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“金九”成色足不足?业内人士:广州楼市开启年底“冲刺”阶段

原标题:“金九”成色足不足?业内人士:广州楼市开启年底“冲刺”阶段

  9月广州楼市拉开序幕,从之前的预售量来看,供应激增已表示为年底楼市“冲刺”做好了准备。阳光家缘数据显示,截止8月底,广州全市11区住宅可售货量为70513套,总面积约816.7万平方米。根据近6个月销售速度计算,广州市住宅去化周期约为10.1个月。据中地行不完全统计,9月广州全市共有24个楼盘项目有动作,7个全新开盘、12个开放营销中心、5个旧盘加推,合计提供约4992套货量。

 中心区:白云区是供应主力

  中心五区方面,白云区为9月份供应主力,有3个项目推新;荔湾区有1个项目供应;其余各区无推新。

  荔湾区白鹅潭旧改项目万科金域曦府预计9月开放售楼部,项目首推户型为建面约70~135平方米二至四房。

  白云区万科喜悦里预计9月份全新推出市场,产品涵盖建面约85~105平方米三至四房;万科·金域悦府一期将推出85~140平方米三至四房户型,预计9月正式开售,认筹1万抵5万;龙光玖誉府首批推出约88~112平方米智能精装三至四房。

  外围区:增城区是供应大户

  外围区域方面,增城供应依旧是供应大户,共有7个项目供应;黄埔和南沙区各有4个项目供应;番禺和花都区各有2个项目供应;从化仅有1个项目有动作。

  增城区的荔城板块有3个全新项目推出,分别是佳兆业佳泽园、东原·印江澜、兰亭香麓,面积在90~120平方米不等,符合刚需需求。而新塘板块也有3个全新楼盘推出,包括新力·海石洲悦、珠江星座、光大樾云台。其中海石洲悦有别墅产品,面积最大达400平方米。

  番禺区几个楼盘属于推新货,其中凯德山海连城即将加推产品为建面约87~127平方米的三至四房的新组团;思科智慧城将在9月下旬推出122~141平方米四房;全新项目归谷·link则已于9月5日开放营销中心及样板间,推出46~115平方米的商服产品。

  南沙区几个全新项目比较受市场关注,其中保利南沙天汇为亭角村旧改项目,预计9月开放营销中心,主推建面80~120平方米三至四房;中国铁建海悦国际主推建面85~125平方米平层三至四房、建面80~89平方米复式三至四房,预计9月开盘;而首次进入广州的光大地产首个项目樾云台将开放营销中心,项目涵盖商业和住宅,其中一栋为高度不低于240米的超高层建筑

  花都区的都湖国际和金融街·花溪小镇均有三至四房产品加推,其中都湖国际高层可望花都湖,均价户型都属改善型产品。

  从化区的时代印象已开放营销中心,正火热登记中,项目首期将推出8、9、10栋,户型为建面85~105平方米四房。

  总的来说,产品方面,有别墅项目2个、洋房项目22个、商服项目2个。别墅项目的是凯德中新里和新力·海石洲悦;商服项目的是归谷·link和珠江星座;住宅项目则有万科·金域悦府、富力南驰·富颐华庭、凯德中新里、东原·印江澜、广州时代名著、时代印象、美的华发·天珀多个项目将迎来全新开盘。其中凯德中新里包括洋房和别墅产品。

  现象:有房企出货压力大

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  受到疫情影响,今年上半年广州楼市出货率并不高,有房企表示,目前广州外围区域库存量仍然比较大,所以今年9月的出货压力还是比较大的。根据广州中原研究发展部监测,目前全市楼市库存量813.95万平方米,去化周期为10.1个月。库存环比上月略有增加,但去化周期已连续4个月缩减。

  增城某楼盘营销负责人表示,今年楼盘销售任务是2000套,国庆会推出1000套,从9月1日开始诚意登记。该人士直言,尽管增城近年来配套逐步跟上,但是距离广州市中心仍有一定距离,目前登记的客户大部分还是增城、黄埔区一带的买家,要想吸引天河、越秀、海珠区的买家还比较难,所以“出货压力比较大”。

  预测:“金九”成交放量可期

  业内人士表示,“金九”推新大战开启,与去年9月相比,推新数量几乎持平,大量新品扎堆上市。9月前的周末迎集中上市潮,中建·映花悦府、合景保利·香樾四季花园、万科城市之光、御溪世家等项目抢步入市,开发商积极备战,今年“金九”成交放量可期。

  市场以稳定走量为主

  广州市房协专家委员会委员邓浩志表示,大量新货供应主要还是集中在增城,其次是南沙。这两个区域最近市场比较畅旺,多个新盘在8月抢跑,销售情况都比较理想。在今年“金九银十”中,这两个区的成交量应该仍会占据全市的一二位。价格方面,由于增城供应量巨大,本地项目未必敢轻易大幅涨价,涨得太多,客户恐怕就会被周边对手抢走了,因此稳住价格,或者轻微试探一下市场,应该是最保险的选择。而南沙整体而言,外拓深圳客户可能成为这个片区未来重要的销售手法。

  黄埔算是久旱逢甘霖,过去一年库存的去货周期都在7个月上下,供不应求已是常态,最近两个月黄埔也是广州各区房价上涨的引领者,今年“金九银十”终于迎来全新大盘的推出,这对缓解偏于紧张的供应会起到比较大的作用。不过新项目位于老黄埔的茅岗,售价自然不会太低,能够缓解的应该是黄埔中高端的市场。至于番禺、花都,今年全新盘各有两个,另外的多是旧盘推新货。这两个区域本地刚需特征明显,虽然两区的限购政策在广州不算最严,但外来资金一向相对较少,今年9、10月份的市场也以稳定走量为主,价格会基本保持平稳,整体会跟随全市价格而动,当不了领头羊。

  “加大营销促销力度”为主

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,广州这两年房地产交易一直比较活跃,房价相对来说比深圳要低,客观上这会使得广州住房交易有进一步升温的可能。包括今年广州各个区还是有各类人才购房政策支持,这会使得“金九银十”的行情会比较好。从政策红利、供求特征等方面分析,预判增城、南沙、黄埔三区依然是主力热点区域。虽然根据监控显示个别项目有缩减9月售价折扣现象,但全市整体趋势仍是以“加大营销促销力度”为主,因此预判9月市场整体将继续供求两旺。此外,或延续以往提前抢跑特征,各房企“金九”大战或在9月中拉开帷幕。

  刚需购房需求或逐步释放

  易居企业集团CEO丁祖昱认为,整体来看,即便经历了新一轮调控周期,8月表现依然向好。预判9月,这样的成交热度还将延续,整体规模有望继续维持高位。不过考虑到去年9月成交基数偏高,今年9月成交同比或将回落。基于不同城市间楼市分化持续加剧,核心一二线城市住宅需求相对坚挺,随着刚需和改善需求的持续释放,整体成交持稳延续上行趋势,热点城市楼市、地市过热情况下或将加码调控。而缺乏基本面的三四线城市楼市复苏进程仍是“道阻且长”,即便政府出台纾困房企、刺激交易的利好政策,收入缩减致刚需购买力受限仍是制约楼市成交的主要短板。

  信息时报记者 罗莎琳

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文章来源:信息时报

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