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住房租赁条例征求意见稿: 禁止哄抬租金、捆绑消费等违规行为

原标题:住房租赁条例征求意见稿: 禁止哄抬租金、捆绑消费等违规行为

  日前,住房和城乡建设部(简称“住建部”)发布了住房租赁条例征求意见稿(下称《意见稿》)。《意见稿》共计八章66条,明确加强对租赁机构的监管、强化突出对租赁企业扶持措施以及加大对承租人权益的保障等内容。并指出,住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时,应当遵守《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等的有关规定,禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。同时,住房租赁企业及其从业人员不得进行发布虚假房源信息;隐瞒住房租赁的重要信息;以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段,诱骗或者迫使当事人接受服务;违规提供金融产品和服务;利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金;克扣或者延迟返还租金押金;泄露或者不当使用客户信息;法律、法规禁止的其他行为。此外,《意见稿》还提到,国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。

  关键词

  租金监管

  《意见稿》第二章第八条显示,在住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金。第六章第三十八条表示,直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。

  业内人士表示,对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“高进低出”、“长收短付”受管控。

  此次政策对于近期长租公寓“爆雷”事件给予了关注,其中对于“高进低出”和“长收短付”等内容给予了重点关注。规定具有较为积极的意义,说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法是持否定态度的,这也是后续长租公寓企业创新的时候需要回避的内容。此类行为受到抑制,客观上也减少了长租公寓“爆雷”的风险。

  此外,有中介人士认为,此次国家释放出的重大信号是:政府将对租金价格进行强监管。这也难怪,在过去的3~4年,大量的资本进入长租公寓行业,有些企业野蛮扩张,以不合理的市场价收房、出房,扰乱了市场价格,不利于行业整体发展,政府监管势在必行。

  关键词

  备案

  《意见稿》表示,出租人和承租人签订住房租赁合同的,应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的,由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处5000元以上1万元以下的罚款。

  根据《广州市房屋租赁管理规定》第十二条:房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内,到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。

  业内人士表示,房屋租赁是房地产市场常见的一种交换形式,由此而产生的纠纷和诉讼也非常多见。实行房屋租赁备案登记制度,由房地产管理部门对租赁行为进行审查,可以使租赁行为规范、有序、避免许多可能发生的纠纷。主要是为了保护出租人和承租人的合法权益。

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  关键词

  租金贷

  《意见稿》提出,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限。此外,还规定住房租赁企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的,由房产管理部门责令限期改正;逾期不改正的,责令停业1个月以上6个月以下,可以并处2万元以上10万元以下的罚款;情节严重的,由市场监督管理部门吊销营业执照;属于金融违法行为的,由金融监管部门依法给予处罚。

  此前,多地行业主管部门发布风险提示,其中指出“租金贷”是住房租赁金融市场的产品,租客承租房屋时,要注意查看租房合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“房租分期”、“分期付”等相关条款,是否需要额外签订相关贷款补充协议等,对需要手持身份证拍照的行为谨慎问清用途,避免“被租金贷”,陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。

  广州市房协专家委员邓浩志表示,租金贷的存在某一定程度上扰乱了租赁市场。“本来每个月给房东付租金是最经济的最简单的做法,现在‘租金贷’业务就是让租户一次性贷10年的租金,然后每个月再还银行。”从而产生的问题就是:真正租房的人谁会愿意交房租后额外增加利息成本?这样使得一些本不是为了租房的不法分子,通过无抵押的贷款进行其他业务,从而带来风险。

  关键词

  改建

  在租购并举的大背景下,租赁房源的种类和数量显得尤其重要。根据《意见稿》第五章第三十二条,国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、利用整栋既有房屋用于出租等方式,将多渠道增加租赁住房供应。

  早在去年12月25日,住建部官网就公布了六部委联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》表示,住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的,应当符合建筑、消防等方面的要求。使用的材料和设备符合国家和地方标准,装修后空气质量应当符合国家有关标准,不得危及承租人安全和健康。

  业内人士表示,这一政策将逐步明确和落地,租赁住房供应量也将显著增加。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似存量物业改造的计划,应该说也是具有积极作用的。一方面有助于化解此类商办和工业厂房的库存,能够形成较好的发展态势;另一方面也为租赁市场提供了更多房源和用地资源。对于此类政策来说,后续有助于各类“商改租”、“工改租”的业务发展,对于租赁市场房源的增加、保障租赁需求的释放等,都有积极的作用。

  机构支招:防止“踩雷”

  对于个人而言,无论是房东还是租房者,公寓“爆雷”事件对当事人影响较大。对此,克而瑞给出以下5条防范租赁市场风险的小建议。

  1.选择信誉良好的公寓品牌

  无论是租客还是房东,都需要详细了解住房租赁公司或经纪机构租赁住房的资料。可查询的渠道有行政管理部门官网、住房租赁交易服务平台或当地的房地产经纪行业协会官网、企业查、企查查等。

  2.警惕“高进低出”“长收短付”

  租客在租房、房东在委托经营时,应多方了解同区域的市场租金价格。租客需警惕租金明显低于市场水平的情况,房东对于委托价格明显高于市场水平的要格外注意。同时,不要一次性支付较大额度的房租,一般来说,租金的支付周期不超过一个季度为宜。

  3.采用规范的合同文本

  签合同前,一定要认真阅读合同内容,一定要将口头承诺落到书面。

  4.谨防“租金贷”

  对于长租公寓企业开展的租金贷服务,要尤为注意其中风险。不愿意承受的,可对公寓企业的诱导或强迫行为说“不”。

  5.合法维护自身权益

  如果遇到自住房租赁公司“爆仓”或“跑路”等现象,应及时报警,并向房屋所在地的监管部门和行业协会进行投诉举报。

(信息时报)

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文章来源:信息时报

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